Drodzy sąsiedzi!
Piszę w imieniu swoim i kilku współmieszkańców, którzy, od pewnego czasu, próbują trochę zorganizować się i zadbać, by zarządzanie sprawami osiedla było w miarę zgodne z interesami nas, nabywców mieszań raczej, niż interesem naszego Dewelopera…
W najbliższym czasie czekają nas ważne decyzje i zależy mi, aby wszyscy na osiedlu byli też w to zaangażowani, więc postaram się w punktach naszkicować naszą sytuację:
GDZIE JESTEŚMY
Na naszym osiedlu - a dokładnie w naszej Wspólnocie Mieszkaniowej - obecnie zarząd i zarazem administrowanie osiedlem sprawuje deweloper, czyli Ponar.
Dla mniej zorientowanych:
"Zarząd" to ciało (minimum 2 osobowe), które z wyboru Wspólnoty upoważnione jest do podejmowania decyzji dotyczących spraw osiedla.
"Administrowanie" - to bieżące prowadzenie spraw osiedla (konserwacje, sprzątanie, zbieranie opłat i płacenie rachunków, pilnowanie budżetu i rozliczeń itd...). Może to robić sam Zarząd (jak ma czas i potrafi), ale zwykle Zarząd zleca administrowanie osiedlem wyspecjalizowanej firmie. U nas jak dotąd nie objawił się nikt, kto chciałby wejść do Zarządu i zarazem umiałby i chciał zająć się administrowaniem, w dodatku administrowanie nowym osiedlem i przejmowanie do od dewelopera to spore wyzwanie, więc raczej czeka nas wynajęcie takiej firmy.
PUNKT WYJŚCIA
· Zgodnie z przepisami, Wspólnota została formalnie powołana w styczniu w momencie sprzedania przez Ponar pierwszego mieszkania nowemu właścicielowi (zawarcia aktu notarialnego). Zarazem w pierwszej uchwale powierzyła zarząd i administrowanie osiedlem Ponarowi. To zwykła praktyka na każdym nowy osiedlu, że na początek jakiś czas zarząd sprawuje deweloper. Dopiero gdy mieszkania kupią (w formie aktu) kolejni właściciele (automatycznie stając się członkami Wspólnoty) mogą oni przegłosować zmianę formy zarządzania.
· Korzystną, z punktu widzenia nabywców mieszkań, praktyką jest jak najszybsza zmiana formy zarządzania z powierzonej deweloperowi na zarząd własny. Dlaczego? Bo interesy dewelopera i mieszkańców są sprzeczne. Deweloper zazwyczaj chce zagwarantować sobie zarządzanie nieruchomością przez 2 lata. Z 2 powodów:
Powód 1. aby uzyskać dodatkowy dochód z zarządzania (bo nie robi tego za darmo i nie musi dawać konkurencyjnej ceny, bo „z urzędu” ma tę robotę na dzień dobry zapewnioną)
Powód 2. (ważniejszy) aby zapewnić sobie kontrolę nad usuwaniem wszelkiego rodzaju reklamacji i usterek i w ten sposób zminimalizować ryzyko ponoszenia dużych kosztów napraw, do których jest zobowiązany w okresie rękojmi, czyli (tylko) 2 lata od oddania nieruchomości w użytkowanie. Jako administrator sam decyduje (w naszym imieniu) o tym, w jaki sposób, przez kogo i w jakim terminie te naprawy są dokonywanie. Dlatego w naszych umowach Ponar wpisał punkt, że godzimy się na zarządzanie przez 2 lata (co, na marginesie, jest niezgodne z prawem - zapis ten jest na liście klauzul niedozwolonych UOKiKU)
My natomiast, jako mieszkańcy, oczywiście zainteresowani jesteśmy obniżeniem kosztów zarządzania, i dopilnowaniem aby wszelkie problemy lub usterki na osiedlu były szybko sprawnie i porządnie usuwane (np. cieknące garaże!!!)
CO STAŁO SIĘ DO TEJ PORY
· W czerwcu b.r. z inicjatywy części mieszkańców zwołane zostało 2 walne zebranie Wspólnoty. Niestety próba zmiany zarządu wówczas okazała się niemożliwa. Było nas na zebraniu zbyt mało, aby próbować przegłosować cokolwiek wbrew Ponarowi (Ponar miał większość udziałów). Zarazem "przegapiliśmy" moment, w którym można było przegłosować zmianę trybu liczenia głosów. Jesli jeden właściciel (tu: deweloper) ma więcej niż połowę udziałów, wtedy pozostali mogą przegłosować wniosek by głosować wg zasady: "jeden właściciel jeden głos" i wówczas bez problemu przegłosować wolę większości mieszkańców. Ale wówczas Ponar sprzedał już ponad 50% powierzchni naszego osiedla :(
Na zebraniu prawnik Ponaru jasno powiedział nam, że "możemy sobie dyskutować" ale tylko od dobrej woli Ponaru zależy realizacja naszych "postulatów"…
NAGŁE PRZYSPIESZENIE
· Ok. 2 tyg. temu dowiedzieliśmy się, że Ponarowi nie opłaca dalsze sprawowanie zarządu (?), a w każdym razie administrowanie osiedlem, bo p. Patrycja odchodzi i nie mają nikogo na jej miejsce. Dlatego w ub. tygodniu dostaliśmy zaproszenie na Walne Zebranie, na którym mamy głosować zmianę zarządu. Na pozór świetnie – Ponar sam chce „oddać władzę”, dobrze się składa, że nie na rękę im dalsze administrowanie –nie mają do tego zasobów. Ale jest jedna poważna obawa:
o Ponar, jak każdy deweloper, nadal ma interes w tym, by nowy zarząd nie egzekwował zbyt energicznie kontroli jakości (wykonanie solidnej inspekcji budowlanej) i wykonywania napraw w ramach rękojmi. (najbardziej żywotnym problemem wydaje się garaż, którego porządne uszczelnienie to ponoć technicznie trudna i kosztowna sprawa, więc jeśli wyegzekwujemy tego od Dewelopera (a on od Wykonawcy) w ramach gwarancji to zostaniemy z tym wydatkiem sami).
· Co jest niepokojące?
o Agenda zebrania – raczej nie spotykana w innych wspólnotach mieszk. Wg agendy na mamy głosować wybór nowego Zarządu (bardzo dobrze! O ile tylko nie okaże się, że znów mamy mniejszość na zebraniu, a Ponar np. uzna, że by pilnować swoich interesów będzie chciał mieć swojego członka w tym zarządzie i sam to przegłosuje.)
o Ale zaraz potem, w tym samym punkcie agendy, zakładane jest głosowanie nad wyborem firmy zarządzającej. Jest to niezwykłe. Powszechną praktyką jest, że na walnym zebraniu wybiera się Zarząd i zatwierdza budżet, a zadaniem zarządu jest znalezienie firmy zarządzającej. Bo proces ten jest złożony, wymaga porównania wielu szczegółowych, technicznych elementów ofert, a następnie negocjowania tych ofert, (a nie kupowania po cenie „wywoławczej”) a tego przecież nie da się zrobić na walnym zebraniu.
Co z tego?
o Może to sugerować, że Ponar chce nas wmanewrować w wybór „minimalistycznej” firmy zarządzającej (znalezionej przez siebie), która owszem, może da korzystną cenę za samo zarządzanie, ale będzie „bezpieczna” dla Ponaru, bo wiadomo, że nie będzie zbytnio się angażować w jakieś handryczenie się o naprawy gwarancyjne z Deweloperem, lecz będzie najtańszym kosztem, w ramach budżetu wspólnoty wykonywać bieżące, niezbędne konserwacje i naprawy i tak przeleci ostatnie parę miesięcy okresu gwarancyjnego.
Więc mój apel:
· Zachęcam wszystkich do pofatygowania się na to zebranie i zawalczenia o nasze wspólne interesy.
· Jeśli jest wśród Was ktoś, kto czuje się na siłach, aby zaangażować się w sprawy Wspólnoty, a może nawet kandydować do Zarządu, to niech skontaktuje się z kimś z naszej grupki – organizujmy się wspólnie.
· Jeśli ktoś z mieszkańców nie da rady w żaden sposób uczestniczyć w Walnym Zebraniu 8 września, to niech upoważni kogoś z zaufanych sąsiadów do głosowania w swym imieniu. Nie traćmy głosów!
Pozdrawiam Andrzej Szczypior oraz:
tatiana.radomska@wp.pl,
Piotr
Leszek Smędra
Marek Serafin
Przemysław Adamus
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz