Sport to zdrowie!!!

Na osiedlu zaczynają działać sekcje sportowe. Zachęcam by się dołączać!

- Sekcja pływacka: Jacek i pies Mikser - soboty, godziny poranne, pływają w kanale żerańskim

- Sekcja biegów długodystansowych: Andrzej i Rafał - co rano, począwszy od dnia jeszcze bliżej nie określonego... Ale niedługo na pewno zaczniemy!

- sekcja piłkarska Marek, Leszek, Adam, Jacek, Zbyszek i inni - Orlik, boisko do nogi, 10 i 18 września w godz. 18-20 (boisko jest zarezerwowane i musi być minimum 10 osób, więc tu szczególnie zachęcam)

Czekamy na następnych działaczy sportowych!

Przyspieszenie na osiedlu!!!

Drodzy sąsiedzi!

Piszę w imieniu swoim i kilku współmieszkańców, którzy, od pewnego czasu, próbują trochę zorganizować się i zadbać, by zarządzanie sprawami osiedla było w miarę zgodne z interesami nas, nabywców mieszań raczej, niż interesem naszego Dewelopera…

W najbliższym czasie czekają nas ważne decyzje i zależy mi, aby wszyscy na osiedlu byli też w to zaangażowani, więc postaram się w punktach naszkicować naszą sytuację:

GDZIE JESTEŚMY

Na naszym osiedlu - a dokładnie w naszej Wspólnocie Mieszkaniowej - obecnie zarząd i zarazem administrowanie osiedlem sprawuje deweloper, czyli Ponar.

Dla mniej zorientowanych:

"Zarząd" to ciało (minimum 2 osobowe), które z wyboru Wspólnoty upoważnione jest do podejmowania decyzji dotyczących spraw osiedla.

"Administrowanie" - to bieżące prowadzenie spraw osiedla (konserwacje, sprzątanie, zbieranie opłat i płacenie rachunków, pilnowanie budżetu i rozliczeń itd...). Może to robić sam Zarząd (jak ma czas i potrafi), ale zwykle Zarząd zleca administrowanie osiedlem wyspecjalizowanej firmie. U nas jak dotąd nie objawił się nikt, kto chciałby wejść do Zarządu i zarazem umiałby i chciał zająć się administrowaniem, w dodatku administrowanie nowym osiedlem i przejmowanie do od dewelopera to spore wyzwanie, więc raczej czeka nas wynajęcie takiej firmy.

PUNKT WYJŚCIA

· Zgodnie z przepisami, Wspólnota została formalnie powołana w styczniu w momencie sprzedania przez Ponar pierwszego mieszkania nowemu właścicielowi (zawarcia aktu notarialnego). Zarazem w pierwszej uchwale powierzyła zarząd i administrowanie osiedlem Ponarowi. To zwykła praktyka na każdym nowy osiedlu, że na początek jakiś czas zarząd sprawuje deweloper. Dopiero gdy mieszkania kupią (w formie aktu) kolejni właściciele (automatycznie stając się członkami Wspólnoty) mogą oni przegłosować zmianę formy zarządzania.

· Korzystną, z punktu widzenia nabywców mieszkań, praktyką jest jak najszybsza zmiana formy zarządzania z powierzonej deweloperowi na zarząd własny. Dlaczego? Bo interesy dewelopera i mieszkańców są sprzeczne. Deweloper zazwyczaj chce zagwarantować sobie zarządzanie nieruchomością przez 2 lata. Z 2 powodów:

Powód 1. aby uzyskać dodatkowy dochód z zarządzania (bo nie robi tego za darmo i nie musi dawać konkurencyjnej ceny, bo „z urzędu” ma tę robotę na dzień dobry zapewnioną)

Powód 2. (ważniejszy) aby zapewnić sobie kontrolę nad usuwaniem wszelkiego rodzaju reklamacji i usterek i w ten sposób zminimalizować ryzyko ponoszenia dużych kosztów napraw, do których jest zobowiązany w okresie rękojmi, czyli (tylko) 2 lata od oddania nieruchomości w użytkowanie. Jako administrator sam decyduje (w naszym imieniu) o tym, w jaki sposób, przez kogo i w jakim terminie te naprawy są dokonywanie. Dlatego w naszych umowach Ponar wpisał punkt, że godzimy się na zarządzanie przez 2 lata (co, na marginesie, jest niezgodne z prawem - zapis ten jest na liście klauzul niedozwolonych UOKiKU)

My natomiast, jako mieszkańcy, oczywiście zainteresowani jesteśmy obniżeniem kosztów zarządzania, i dopilnowaniem aby wszelkie problemy lub usterki na osiedlu były szybko sprawnie i porządnie usuwane (np. cieknące garaże!!!)

CO STAŁO SIĘ DO TEJ PORY

· W czerwcu b.r. z inicjatywy części mieszkańców zwołane zostało 2 walne zebranie Wspólnoty. Niestety próba zmiany zarządu wówczas okazała się niemożliwa. Było nas na zebraniu zbyt mało, aby próbować przegłosować cokolwiek wbrew Ponarowi (Ponar miał większość udziałów). Zarazem "przegapiliśmy" moment, w którym można było przegłosować zmianę trybu liczenia głosów. Jesli jeden właściciel (tu: deweloper) ma więcej niż połowę udziałów, wtedy pozostali mogą przegłosować wniosek by głosować wg zasady: "jeden właściciel jeden głos" i wówczas bez problemu przegłosować wolę większości mieszkańców. Ale wówczas Ponar sprzedał już ponad 50% powierzchni naszego osiedla :(

Na zebraniu prawnik Ponaru jasno powiedział nam, że "możemy sobie dyskutować" ale tylko od dobrej woli Ponaru zależy realizacja naszych "postulatów"…

NAGŁE PRZYSPIESZENIE

· Ok. 2 tyg. temu dowiedzieliśmy się, że Ponarowi nie opłaca dalsze sprawowanie zarządu (?), a w każdym razie administrowanie osiedlem, bo p. Patrycja odchodzi i nie mają nikogo na jej miejsce. Dlatego w ub. tygodniu dostaliśmy zaproszenie na Walne Zebranie, na którym mamy głosować zmianę zarządu. Na pozór świetnie – Ponar sam chce „oddać władzę”, dobrze się składa, że nie na rękę im dalsze administrowanie –nie mają do tego zasobów. Ale jest jedna poważna obawa:

o Ponar, jak każdy deweloper, nadal ma interes w tym, by nowy zarząd nie egzekwował zbyt energicznie kontroli jakości (wykonanie solidnej inspekcji budowlanej) i wykonywania napraw w ramach rękojmi. (najbardziej żywotnym problemem wydaje się garaż, którego porządne uszczelnienie to ponoć technicznie trudna i kosztowna sprawa, więc jeśli wyegzekwujemy tego od Dewelopera (a on od Wykonawcy) w ramach gwarancji to zostaniemy z tym wydatkiem sami).

· Co jest niepokojące?

o Agenda zebrania – raczej nie spotykana w innych wspólnotach mieszk. Wg agendy na mamy głosować wybór nowego Zarządu (bardzo dobrze! O ile tylko nie okaże się, że znów mamy mniejszość na zebraniu, a Ponar np. uzna, że by pilnować swoich interesów będzie chciał mieć swojego członka w tym zarządzie i sam to przegłosuje.)

o Ale zaraz potem, w tym samym punkcie agendy, zakładane jest głosowanie nad wyborem firmy zarządzającej. Jest to niezwykłe. Powszechną praktyką jest, że na walnym zebraniu wybiera się Zarząd i zatwierdza budżet, a zadaniem zarządu jest znalezienie firmy zarządzającej. Bo proces ten jest złożony, wymaga porównania wielu szczegółowych, technicznych elementów ofert, a następnie negocjowania tych ofert, (a nie kupowania po cenie „wywoławczej”) a tego przecież nie da się zrobić na walnym zebraniu.

Co z tego?

o Może to sugerować, że Ponar chce nas wmanewrować w wybór „minimalistycznej” firmy zarządzającej (znalezionej przez siebie), która owszem, może da korzystną cenę za samo zarządzanie, ale będzie „bezpieczna” dla Ponaru, bo wiadomo, że nie będzie zbytnio się angażować w jakieś handryczenie się o naprawy gwarancyjne z Deweloperem, lecz będzie najtańszym kosztem, w ramach budżetu wspólnoty wykonywać bieżące, niezbędne konserwacje i naprawy i tak przeleci ostatnie parę miesięcy okresu gwarancyjnego.

Więc mój apel:

· Zachęcam wszystkich do pofatygowania się na to zebranie i zawalczenia o nasze wspólne interesy.

· Jeśli jest wśród Was ktoś, kto czuje się na siłach, aby zaangażować się w sprawy Wspólnoty, a może nawet kandydować do Zarządu, to niech skontaktuje się z kimś z naszej grupki – organizujmy się wspólnie.

· Jeśli ktoś z mieszkańców nie da rady w żaden sposób uczestniczyć w Walnym Zebraniu 8 września, to niech upoważni kogoś z zaufanych sąsiadów do głosowania w swym imieniu. Nie traćmy głosów!

Pozdrawiam Andrzej Szczypior oraz:

tatiana.radomska@wp.pl,
Piotr ,
Leszek Smędra ,
Marek Serafin ,
Przemysław Adamus

Woda w garażu....

Nasza brama wspaniała

Nikt nie liczył, ile brzydkich słów padło z ust kierowców - użytkowników garaży podziemnych, gdy podjeżdżając pod bramę musieli stoczyć "bitwę na piloty" z kierowcą podjeżdżającym z drugiej strony. A czasem i z tej samej, tylko trochę z tyłu.
"kto otwiera, a kto zamyka?!"
"dobra, ja nie naciskam, niech on otwiera"
"teraz nikt nie nacisnął i brama stoi - nie, no widocznie on czeka, aż ja nacisnę!"
"O nie, k..., znowu nasickamy obaj, ja otwieram, a on zamyka!" "albo odwrotnie..."
itd, itp, itd....

A im więcej samochodów, tym częściej mamy takie scenki. Na dodatek mój pilot ma uszkodzony: jeden przycisk - właśnie ten od bramy, nie zawsze kontaktuje - muszę parę razy nacisnąć. Nigdy nie wiem co się zdarzy...

Podczas pierwszego zebrania wspólnoty, na zastrzeżenie, że sposób otwierania bramy jest niefunkcjonalny, deweloper, w osobie p. Bańskiej, odparł, że jest to najbardziej powszechne rozwiązanie, stosowane w takich bramach i nie jest to żadna usterka. Wszyscy członkowie wspólnoty przyjęli to wyjaśnienie z pełnym zrozumieniem. Mnie jakoś to nie przekonało. Od lat, na co dzień korzystam z różnych bram i wrót do zbiorowych parkingów w rozmaitych biurowcach i nigdy czegoś takiego nie widziałem...

Jestem z zawodu badaczem rynku więc zrobiłem sobie prywatne mikro-badanie, pt. "czy rzeczywiście w większości bram wjazdowych trzeba 3 razy naciskać jeden przycisk pilota - żeby otworzyć, zatrzymać i zamknąć?" I w związku z czym, czy Meksyk, który dzieje się u nas co rano jest też rzeczą powszechną?
Po 3 tyg. zbierania danych udało mi się uskładać próbę badawczą 17 osób, mieszkających na zamkniętych osiedlach, z automatycznie zamykaną, wspólną dla wszystkich bramą na parking, lub do wspólnego garażu lub z jednym i drugim na raz (tak jak u nas).
Okazało się, że NIGDZIE NIE BYŁO TAK INNOWACYJNEGO ROZWIĄZANIA, JAK NA KRZYŻÓWKI!
Wszędzie otwiera się jednym przyciskiem, a zamykanie jest automatyczne. Jak następny kierowca naciśnie pilota zaraz po pierwszym - nic się nie dzieje - po prostu otwiera się nadal, bądź zatrzymuje się zamykanie, jeśli brama zaczęła się już zamykać.
Tylko w jednym przypadku - dość stare osiedle - mieszkańcy mają 2 przyciski - jeden otwiera, a drugim trzeba zamknąć - nie zamyka się automatycznie. Ale nie ma obawy o wchodzenie sobie w paradę - wielokrotne naciskanie tego samego przycisku nie anuluje żądanej akcji.

Chyba zbyt łatwo uwierzyliśmy, że "tak być musi, bo tak jest wszędzie".
Może jednak moglibyśmy coś z tym zrobić?